Ипотекийн удаашрал түрээсийн үнийг өсгөжээ

Орон сууцны ханш хоёр жил унасны эцэст эргэн сэргэж, өдгөө тогтворжоод буй бол түрээсийн үнэ сүүлийн гурван жилд чимээгүйхэн өссөн байна.

Хэдийгээр түрээсийн байрны өртөг улирлын аясаар өгсөж, урууддаг ч ханшийн ерөнхий хөдөлгөөн өсөлтийг чиглэжээ. Өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцуулахад үнийн өсөлт үл ялиг мэт харагдах ч 2-3 жилийн өмнөхөөс хэдийн 40-50 хувиар нэмэгдсэнийг иргэд хэлж байгаа юм. Гэхдээ түр оршин суух түрээсийн байрны өртөг байршил, төрлөөсөө хамааран харилцан адилгүй байгааг хэлэх нь зүйтэй.

Түрээсийн зах зээлийн хэрэглэгчдийн нийтлэг төлөөллийн нэг болох Г.Одбаяр хоёр оюутан дүүгийн хамт байр хөлсөлдөг. Одоогоос гурван жилийн өмнө хоёр өрөө байрыг сарын 500 мянган төгрөгөөр түрээсэлдэг байсан бол одоо ханш нь 700 мянган төгрөгөөс буухгүй байгааг тэрбээр хэлж байна. Түрээсийн төрөл бүрийн байрны үнэ өртөгт цонхноос эхлээд тавилга, байршил, төлбөрийн нөхцөл зэрэг олон хүчин зүйл нөлөөлж байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд орон сууцны борлуулалтын ханш анхаарлын төвд тогтмол байсаар ирсэн. Харин түр оршин суух байрны өртөг түрээслэгч болон түрээслүүлэгчээс бусад хүний сонирхлыг төдий л татдаггүй нь үнэн. Гэвч түрээс энэ зах зээлийн багагүй хэсгийг бүрдүүлж, Монголын мянга мянган өрх, залуу үеийн толгойн өвчин хэвээр байгаа юм.

УТАА, УУЛ УУРХАЙ ТҮРЭЭСИЙН ЗАХ ЗЭЭЛИЙГ ӨДӨӨЖЭЭ

Боломжийн үнэ, түрээснээс эзэмшилд шилжих боломжтой орон сууцны эрэлт өндөр байгаа нь ойрын хэдэн өдөр дахин батлагдлаа. “Буянт Ухаа 2” хорооллын түрээсийн байранд амьдрах хүсэлтэй иргэдийн эрэлт нийлүүлэлтээсээ 35 дахин олон байж, азын сугалааны ард хоцорсон иргэдийн гомдол энэ өдрүүдэд НОСК-ийг багагүй бужигнуулав.

Эрэлт оргилдоо хүрдэг энэ үед айл өрх, оюутан залуус өөр өөрийн төсөвтөө тохируулан, төрөл бүрийн сувгаар түрээсийн орон сууцны эрэлд гараад байна. Энэ жил түрээсийн эрэлт мэдэгдэхүйц өссөнийг түрээслүүлэгчид болон үл хөдлөх хөрөнгийн зуучийн компаниуд мэдэгдэж байна. Тухайлбал, “Актив зууч” компанид ирж буй түрээсийн эрэлт өнгөрсөн онтой харьцуулахад 25 хувиар өссөн байна.

Үүнд хэд хэдэн хүчин зүйл нөлөөлж байгааг салбарынхан хэлэв. Нэгдүгээрт, стандарт болон өндөр зэрэглэлийн түрээсийн орон сууцны цөмийг бүрдүүлдэг гадаадын иргэд, хөрөнгө оруулагчдын тоо нэмэгджээ. Ялангуяа, сүүлийн хоёр жилд уул уурхайн салбар сэргэснээс үүдэн түрээслэгчдийн тоо өсжээ. Одоогоор хотын А зэрэглэлийн бүсэд, харуул хамгаалалт сайтай, фитнес, усан бассейнтай орон сууцны түрээсийн дундаж үнэ сарын 6-7 сая төгрөг байна. Ийм үнээр орон сууц түрээсэлж буй үйлчлүүлэгчид утаанаас дайжин, хотын төвийн байрлалыг сонгох нь эрс багасжээ.

Монгол Улсын түрээсийн зах зээлийн нийт эрэлт 70 мянгад хүрэх төлөвтэй

Уул уурхай ийнхүү дотоодын тансаг зэрэглэлийн түрээсийн эрэлтийг дэмжиж буй бол дундаж  үнэтэй, стандарт ангиллын байруудад өвлийн их утаа түлхэц үзүүлж байна. Хөгшид болон залуу гэр бүлүүд хүйтний улиралд хүүхдийнхээ цэцэрлэг, сургуультай ойр, тохь тухтай дулаан байранд өвөлжихийг илүүд үзэх болжээ. Энэ нь дундаж үнэтэй, дотоодын стандарт зэрэглэлийн орон сууцны түрээсийн эрэлтийг өсгөж байна.

Тэгвэл эдгээр айл өрхийн дийлэнхийг ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй ч олдоц, санхүүжилтийн дутагдлаас үүдэн шалгуурыг нь хангаж чадахгүй байгаа хэсэг бүрдүүлж байна. Өөрөөр хэлбэл, ипотекийн зээлийн олдоц багасаж, санхүүжилт хумигдсан нь түрээсийн эрэлтийг өсгөж, үнэ ханшийг нь нэмэгдүүлжээ.

Орон сууцны найман хувийн хүүтэй зээл олголт идэвхжиж байсан 2014, 2015 онтой харьцуулахад тус зээлийн хэмжээ хоёр дахин буурчихаад байгаа. Энэ хэрээр орон сууц худалдан авах өрхийн тоог багассан нь түрээсээр оршин суух иргэдийн тоог өсгөсөн байна. Ипотекийн зээл авч чадахгүй байгаа, өөрийн гэсэн орон байргүй иргэд түрээсийн байранд толгой хорогдохоос өөр сонголтгүй болчихоод байгаа нь энэ. 2016 оноос ипотекийн зээлийн санхүүжилт саарч эхэлснээр орон сууцны борлуулалт буурч, үнийн өсөлтийн хөөс арилж эхэлсэн бол түрээсийн байрны ханш харин алгуур өссөн байдаг.

Ялангуяа, байр түрээсэлж буй залуу гэр бүлүүдэд ипотекийн эрэлт өндөр байна. “Буянт-Ухаа 2” хорооллын түрээсийн 972 айлын орон сууцны сонгон шалгаруулалтын орон сууцаа түрээслээд өмчлөх хэлбэрт шилжүүлэх гэсэн ангилалд 4082 залуу айл өрх бүртгүүлсэн ч ердөө 1.4 хувь нь сонгогджээ. Харин өөрийн гэсэн байртай болох хүсэл тээсэн 3500 гаруй залуу гэр бүл сугалааны гадна үлдсэн байгаа юм. Нийслэлийн хэмжээнд орон байргүйгээс түрээслэх сонирхолтой 13.5 мянган залуу өрх байгааг “Тэнхлэг зууч” компани тооцоолсон байна.

Дээрээс нь нийслэлийн их, дээд сургуулиудад орон нутгаас 90 мянга орчим оюутан ирж суралцдаг. Түрээсийн зах зээлийн багагүй хэсгийг бүрдүүлдэг энэ хэсгийн эрэлт өссөөр байна.

2020 он хүртэл Монгол Улсын түрээсийн зах зээлийн нийт эрэлт 70 мянгад хүрэхээр байгааг Барилга, хот байгуулалтын яам болон “Тэнхлэг зууч” компанийн судалгаанд дурдсан. Ингээд тооцвол бизнес эрхлэгч болон төрийн төдий л тоодоггүй байсан түрээсийн зах зээл улам төрөлжиж, тэлэхээр байна. Харин түрээслэгчид 31-50 ам метр талбай бүхий хоёр өрөө байрыг  4-5 жилийн хугацаатай түрээслэн, өөрийн болгох сонирхол хамгийн өндөр байгаа аж.

ТҮРЭЭСИЙН ХАРИЛЦАА ТҮВЭГТЭЙ ХЭВЭЭР БАЙНА

Гадаадын оронд хэдийн төлөвшин тогтсон орон сууцны түрээсийн харилцаа манайд өнөө хэр түвэгтэй хэвээр байна. Энэ оноос өмч эзэмшигчид нөхцөлөө улам чангатгасан. Тодруулбал, түрээсийн төлбөрөө хамгийн багадаа гурван сар ба түүнээс дээш хугацаагаар авах, нэг сарын өртөгтэй тэнцэх хэмжээний барьцаа авах шаардлагыг дийлэнх нь тавьж байна.
Учир нь түрээслэгчид төлбөрөө төлөлгүй удах, зугатаах, тавилга, эд хэрэгсэл эвдэх, урсгал зардлаа цагт нь төлөлгүй хүндрэл учруулах зэрэг олон асуудал үүсгэдэг байна. Тиймээс хаширсан түрээслүүлэгчид ийнхүү түрээсийн нөхцөлөө өөрчилжээ.

Гэтэл тэдний тавьсан шаардлагыг түрээслэгчид хэр хангах бол. Түрээсийн дундаж үнийг 500 мянган төгрөг гэж үзвэл гурван сарын төлбөр, барьцаа хөрөнгөө нэгтгэн тооцвол хоёр сая төгрөгтэй байснаар түрээсийн орон сууцанд орохоор байна. Гэтэл цалингаас цалингийн хооронд түрээсээ төлдөг эсвэл сургалтын төлбөрөө төлөх учиртай оюутан залуус, тэдний эцэг эхчүүд энэ хэмжээний мөнгийг шууд төлж чадах уу. Тиймээс илүү хямд өртөгтэй нийтийн байрыг сонирхож буйгаа залуус учирлаж байлаа.

“Монгол Улсад түрээсийн харилцааны туршлага бага, түрээсийн орон сууцны менежмент, дараагийн үйлчилгээ, арчилгаа муу, энэ чиглэлийн харилцааны зохицуулалт сул байдаг” хэмээн Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлагчдын нэгдсэн холбооны үүсгэн байгуулагч П.Одгэрэл хэлсэн юм. Ирээдүйд илүү өсөх төлөвтэй энэ зах зээлийн зохицуулалтыг сайжруулах, төрөлжүүлэх шаардлага ч тулгарч байна.

ИРЭХ САРУУДАД ТҮРЭЭСИЙН ЭРЭЛТ ӨСӨЖ МАГАДГҮЙ

Түүхий нүүрсийг нийслэлд нэвтрүүлэхгүй байх шийдвэрээс үүдэн гэр хорооллын иргэд шинэ түлштэй өвлийг өнтэй давах нь эргэлзээтэй хэвээр байгаа. Тэгвэл энэ шийдвэр түрээсийн эрэлтэд нөлөөлөх үү. Одоогоор нийслэлийн шинэ шийдвэрээс үүдэн түрээсийг сонгох хандлага ажиглагдахгүй байна. Гэхдээ манай иргэд урьдаас бэлтгэх гэхээсээ илүү цагийг нь тулгаж шийдвэр гаргах хандлагатай байдаг учраас ирэх саруудад ийм дүр зураг харагдахыг үгүйсгэхгүй хэмээн зуучлагчид хэлж байсан юм.

Засгийн газар 2021 он гэхэд 20 мянган өрхийг түрээсийн орон сууцанд хамруулах зорилт тавьсан. Гэвч цаасан дээр буусан төлөвлөгөөг биелүүлэхэд санхүүжилтийн дутагдал саад болсоор байгаа. Энэ зуур ипотекийн хөтөлбөр саарч, орон сууцны борлуулалт багассан. Нийслэлийн хэмжээнд орон сууцны нийлүүлэлтийн илүүдэл үүсэж, эзнээ хүлээж буй байрны тоо 36 мянган айлд хүрснийг албаныхан мэдэгдсэн. Зах зээлийн нэг хэсэгт ийн илүүдэл үүсээд байхад нөгөө талд нь түрээслэх эсвэл түрээсэлж байгаад эзэмших зэргээр орох оронтой болчих хүсэлтэй өрхийн тоо нэмэгдсээр байна.

Г.Байгал

Засгийн газрын мэдээ